צמד המילים "פינוי בינוי" נשמע לעיתים קרובות ובהקשרים שונים, אולם אנשים רבים אינם מכירים את משמעותו בצורה מעמיקה ומדויקת. מאמר זה מרכז עבורכם את עיקרי הדברים בנוגע לתוכנית זו: איך עובד פינוי בינוי? מהם השלבים בתהליך זה? מהם היתרונות והחסרונות של פינוי ובינוי? המאמר הבא יסייע לכם בכל ההכנות הדרושות בתהליך זה.
מה זה בכלל אומר פינוי בינוי?
פינוי ובינוי מתאר את מימוש התוכנית הממשלתית לחידוש עירוני – התחדשות עירונית. כבר בשנות השישים חוקקה מדינת ישראל את חוק בינוי ופינוי, אולם הוא לא מומש עד לשנת 2001. בתמצית ניתן לומר כי חוק פינוי ובינוי מאפשר למועצות המקומיות לשפץ ולהרחיב מתחמי מגורים תוך מתן הטבות שונות (הטבות מס, הקלות בירוקרטיות וכדו').
פינוי בינוי – יתרונות וחסרונות
יתרונות
- המועצה ובעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ובטוחות יותר, דבר החוסך למעשה את הצורך בחיזוקים דוגמת תמ"א 38.
- בעלי הדירות מקבלים דירות גדולות יותר ומשודרגות יותר מהדירות אותן החזיקו.
חסרונות
- בעלי הדירות נדרשים לפנות את דירתם למשך זמן התהליך, ולהעתיק את מקום מגוריהם.
- הדירות החדשות מכילות מספר גדול יותר של אנשים באותו שטח נתון, דבר המגביר את העומס על התשתיות הקיימות.
מה נדרש בכדי לעשות פינוי בינוי
בניגוד לשיפוצים רגילים, תוכנית פינוי ובינוי מתייחסת למתחמים גדולים בלבד - 24 דירות קיימות לכל הפחות. בנוסף, הפעלת תוכנית פינוי ובינוי דורשת את הסכמתם של 80% מבעלי הדירות בבניין. בסוף שנת 2021 הוגשה הצעת חוק להורדת סף ההסכמה לשני שלישים בלבד, אולם הדבר לא עבר עדיין את כל שלבי החקיקה.
איך עובד פינוי בינוי?
שלב ראשון
המדינה מכריזה על האזור כאזור המיועד לפינוי בינוי. הכרזה זו הינה בעלת תוקף ל-6 שנים, ובמקרים מסוימים ניתן להכפיל תקופה זו.
שלב שני
הרשות המקומית מעבדת את תוכנית ההרחבה ומבינה את השלכותיה. שלב זה מהותי היות וזו אינה תוכנית מקומית, אלא תוכנית המתייחסת למתחם שלם ויש צורך בהיערכות משמעותית. התוכנית מגיעה לאישור בפני הרשויות הרלוונטיות, ובמקביל המועצה מתחילה לקדם שיפור ועיבוי תשתיות כגון קווי מים, חשמל, ביוב, שטחים ירוקים וכדו'.
שלב שלישי
המועצה המקומית מפרסמת מכרז למציאת יזם אשר ינהל תוכנית זו. היזם משמש כמבצע לתוכנית המועצה, ועליו מוטלות מספר חובות המנויות בחוק (תשלום היטלי השבחה, מיסי שבח, וכו').
שלב רביעי
בשלב הרביעי יש לקבל את הסכמת הדיירים (80% כאמור), על תהליך זה ממונים על פי רוב וועד הבית של הבניין, המשמש במתווך בין היזם לבעלי הדירות, ועורך דין המתמצא בנושאים אלה המטפל בנושאים המשפטיים. קיים בחוק מושג "דייר סרבן" אשר נושא בעונשים מסוימים, אולם אין כאן המקום להרחיב עוד בנושא זה.
שלב חמישי
שלב הביצוע – בשלב זה הדיירים עוזבים את דירתם לתקופת השיפוצים, ובסוף התהליך הם מקבלים דירות מרווחות יותר, חדשות יותר ומשודרגות יותר.
