1. לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן
לא נדיר למצוא דירות חדשות מקבלן שנבנות בשכונות חדשות, חלקן עדיין בשלבי פיתוח. אופי הבנייה בשנים האחרונות כולל הרבה מאוד בניינים רבי קומות עם מספר רב של דיירים, וזה מצריך קיומן של תשתיות שונות, ביניהן תשתיות של מוסדות חינוך, בריאות, פנאי ועוד.
ברכישת דירה בבנייה חדשה חשוב לבחון את מצב התשתיות הקיים, וכן את התוכניות שאושרו לפיתוח נוסף, אם ישנן. בהתאם לצרכים הנוכחים והעתידיים שלכם, עליכם לוודא שתוכלו לקבל שירותים שונים, כמו שירותי דת, אפשרויות תעסוקה, מרכזי קניות וכדו'.
כמו כן, מומלץ לבחון את הגישה לנתיבי תחבורה מרכזיים ונגישות של תחבורה ציבורית באזור.
2. הדשא של השכן עלול להיות ירוק יותר
דירות שונות בבניין עשויות להיות מתוכננות באופן שונה ולהיבדל זו מזו בגודלן, במספר החדרים, באופן החלוקה של הדירה ועוד. פרט לכך, לכל דירה מאפיינים שמושפעים מהמיקום כמו כמות האור הטבעי שנכנסת לבית, רעשי סביבה, מפגעים חיצוניים למבנה וכדו'.
ברכישת דירות חדשות מקבלן מומלץ תמיד לבחון את הדירה הספציפית אותה אתם עתידים לרכוש, כך שלא תופתעו כאשר תגלו קיר במיקום שלא ראיתם או בית ספר מתחת לחלון חדר השינה שלכם.
בעניין זה כדאי לבחון גם את מיקום החנייה והמחסן שמיועדים לכם, מתקנים שסמוכים לדירתכם כמו חדר דוודים לדוגמה, קירות משותפים, נגישות ועוד.
3. מבחינה משפטית
רכישת דירה, בין שהיא מהקבלן או מיד שנייה, חייבת להיעשות בליווי של עורך דין. מתוקף תפקידו, הוא יוכל לבצע בדיקות מקדימות, שיבטיחו לכם עסקה בטוחה וחלקה.
בין היתר, וודאו שהקבלן ממנו אתם רוכשים את הדירה הנו קבלן רשום ברשם הקבלנים ובחנו את סיווגו המקצועי. כמו כן, מומלץ לוודא שהקרקע בבעלות הקבלן או שיש לו זכות חכירה לטווח הארוך. במקביל כדאי לבדוק שהקרקע לא משועבדת או מעוקלת. לשם כך ניתן לאתר את הגוש והחלקה של הקרקע ולהצליב את המידע עם הרישום בטאבו. אם תגלו שהקרקע ברשות מקרקעי ישראל, וודאו ששולמו בעדה דמי היוון.
4. חוזה מכר ברכישת דירה מקבלן
חתימת החוזה מול הקבלן מלווה בעריכת זיכרון דברים, שנחשב להסכם לכל דבר ועניין וחלים עליו כל דיני החוזים הכלליים. זה המקום לשים לב לאותיות קטנות, דגשים, ניסוחים ופרטי פרטים, וכן לוודא שכל הבטחה או סיכום דברים מצוינים בחוזה באופן ברור ומפורש, כולל שינויים או שדרוגים במפרט ומחירם.
כמו כן, חשוב לשים לב לפרמטרים שונים כמו מערכות המים שמותקנות בדירה, התשתיות שכלולות במפרט, גודל המחסן, המיקום שלו, גודל החנייה, מיקומה, האם היא מקורה או צמודה וכו', ולוודא שמחיר הדירה שמצוין בחוזה כולל מע"מ, שהחברה מתחייבת להשלים את רישום הדירה בטאבו על שם בעליה.
הוראות חוק המכר מחייבות לצרף לחוזה המכר מספר מסמכים:
- תוכנית קומת דירה (כולל קומת עמודים, קומת גג וקומה טיפוסית).
- תוכנית מגרש, כפי שהוגשה לרשות המקומית.
- מפרט טכני של הדירה בהתאם להוראות צו מכר דירות.
- הוראות לתחזוקת חומרי הגימור והמערכות השונות שהותקנו בדירה.
5. רכוש משותף
ברכישת דירה אתם רוכשים זכויות גם על שטחים משותפים, שכוללים את לובי הבניין, הגינה, המעלית וכו'. מומלץ לבדוק מה היקפו ומה הוא כולל.
6. מועד קבלת המפתח
בענף הבנייה עלולים להיות עיכובים מסיבות שונות. במעמד החתימה על חוזה המכר חשוב להבהיר מה המועד לקבלת המפתח ומה הפיצוי שהקבלן נותן במידה וחל עיכוב.
נושא זה הוסדר בישראל במסגרת תיקון מספר 5 לחוק המכר.
7. בדק בית
הקבלן אחראי לבצע בדיקות תקינות לכל המערכות והתשתיות שבדירה במהלך תקופת הבדק. לאחריה יש תקופת אחריות, שבמהלכה הוא מחויב לתקן כשלים וליקויי בנייה שהתגלו לאחר מסירת המפתח.
